주택담보대출 알아보는 분들, 정말 많죠? 저도 내 집 마련을 위해 공부하다 보니 LTV, DTI, DSR이라는 용어를 계속 듣게 되더라고요. 처음엔 너무 어렵고 복잡했는데, 하나하나 따로 이해하고 나니까 전체 흐름이 딱 정리되더라구요. 오늘은 그 세 가지 개념을 한 번에 정리해드릴게요.
LTV, DTI, DSR 각각의 뜻은?
- LTV (Loan To Value): 주택가격 대비 얼마를 빌릴 수 있는지 나타내는 비율 (예: 집값 6억 × LTV 70% = 4.2억 가능)
- DTI (Debt To Income): 내 소득 대비 주택 관련 대출 상환 능력을 보는 지표 (소득에 대한 부채 상환 비율)
- DSR (Debt Service Ratio): 모든 대출 포함해서 연간 상환해야 할 금액이 소득에서 차지하는 비율 (신용대출, 카드론까지 포함!)
이렇게 보시면, LTV는 담보 기준, DTI는 주택 관련 소득 기준, DSR은 전체 대출 상환 기준이라고 이해하시면 쉬워요.
이 세 가지는 어떤 관계일까요?
세 가지는 대출 심사에서 동시에 적용되는 경우가 많아요. 단순히 LTV가 높다고 대출이 많이 나오진 않고, DTI나 DSR에서 막히면 대출이 줄어들 수 있어요.
1. LTV가 아무리 높아도 DSR 초과 시 대출 한도 감소
예를 들어, 집값이 7억이고 LTV 70%가 적용된다면 4.9억 대출이 가능해 보여도, DSR이 40%를 초과하면 그만큼 못 빌릴 수 있어요.
2. DTI는 DSR보다 제한이 약함
DTI는 주택 관련 대출에만 적용되는 경우가 많아서 신용대출이 많아도 적용 비율이 느슨할 수 있는데, DSR은 모든 금융부채를 포함하니 더욱 엄격해요.
3. 정부는 DTI보다 DSR을 더 중요하게 관리 중
최근에는 특히 DSR을 중점적으로 본다는 것도 기억해두셔야 해요. 부동산 가격 안정을 위해, 대출 총량을 줄이는 방향으로 관리하고 있는 거죠.
정리: 세 가지 개념의 차이와 적용 시점
| 구분 | LTV | DTI | DSR |
|---|---|---|---|
| 기준 | 담보가치(주택 시세) | 주택 관련 대출 원리금 | 모든 대출 원리금 |
| 포함 항목 | 주택담보대출 | 주택담보대출 + 기존 주택 관련 부채 | 신용대출, 마이너스통장, 카드론 포함 전체 부채 |
| 영향 요소 | 집값 | 연소득, 주택 관련 대출 | 연소득, 모든 대출 |
| 관리 주체 | 금융사 + 정부 | 금융사 + 정부 | 금융당국 중점 관리 |
실제 사례로 흐름 이해하기
집값이 8억 원이고, LTV가 70%면 대출 가능 금액은 최대 5.6억이에요. 그런데, 내 연소득이 6천만 원이고, 기존 신용대출 상환액이 1천만 원이라면?
- DTI 기준 40% → 6천 × 0.4 = 2.4천만 원 연간 상환 한도
- DSR 기준 40% → 기존 1천 상환 + 신규 주담대 연간 상환액이 2.4천을 넘으면 안 됨
이렇게 실제론 5.6억까지 받을 수 있어도, 소득 대비 상환 능력 부족으로 3~4억 선에서 줄어드는 경우가 많아요.
대출 준비 시 꼭 체크해야 할 팁
- 집값 기준만 보지 말고, 내 연소득과 기존 대출 상황을 먼저 파악하세요.
- 대출 상담 받을 땐, LTV, DTI, DSR 기준을 모두 확인해 보세요.
- 계산기를 사용해 미리 시뮬레이션 해보면 실수 없이 준비할 수 있어요!
한 줄 요약 & 블로거 팁
LTV는 담보, DTI는 주택 관련 상환 능력, DSR은 전체 대출 상환 능력을 보는 기준이에요. 셋을 함께 이해해야 내 대출 한도가 보입니다!